第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法》、《广西壮族自治区物业管理条例》、《广西壮族 自治区物业服务收费管理暂行办法》等规定，制定本实施细则。

第二条 本细则适用于柳州市市区内经工商行政管理机关登记注册，并持有建设行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业，按照物业服务合同的约定开展物业服务活动的收费管理。

第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对服务和管理范围内房屋及配套的公共设施、设备和其他相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的公共绿化、卫生、环境容貌和交通、公共秩序，而向业主所收取的费用。

第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 市、城区价格主管部门会同同级物业行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

第六条 物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。制定物业服务收费，既要考虑物业服务质量、服务成本、服务等级、硬件配套设施等因素、也要考虑广大业主的承受能力。

第七条 本细则所称的物业服务包括公共性服务、专项服务和特约服务。

公共性服务费（物业服务费）指物业服务企业为物业管理区域内的全体业主提供公共部位、共用设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等公共性服务而向全体业主收取的费用。

专项服务费是指物业服务企业为特定业主（或使用人）提供车辆停放、车辆保管、房屋装饰装修管理等专项性服务而向该部分业主（或使用人）收取的服务费用。如车辆停放服务费、车辆保管费、装饰装修管理服务费等。

特约服务费是指物业服务企业为满足部分业主或者使用人的需要，与业主或者使用人协商，为业主或者使用人提供特约服务而向委托的业主或者使用人收取的费用。如建筑垃圾清运费、家政服务费等。

第八条 物业服务收费应根据物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

由开发建设单位依法选聘的物业服务企业对普通住宅区(包括经济适用房，以下同)进行物业管理的公共性服务费，实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业服务企业进行普通住宅区物业管理的公共性服务费，实行市场调节价；对别墅住宅区以及办公、商用等其他非住宅物业进行物业管理的公共性服务费，实行市场调节价。

前期物业管理的车辆停放服务费等专项服务收费，实行政府指导价；车辆保管费、装饰装修管理服务费等专项服务收费，实行市场调节价。

特约服务费实行市场调节价。

第九条　　　　　 实行政府指导价的公共性服务费的计价单位为：元/平方米.月,计费面积为房屋建筑面积，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。已办理房屋所有权证的，按房屋所有权证登记的建筑面积收取；未办理房屋所有权证的，以经审核的房屋测绘成果报告中确定的建筑面积收取；未取得房屋所有权证，也未有经审核的房屋测绘成果报告的，暂以商品房买卖合同标明的建筑面积收取。

第十条　　　　　 物业的供配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、监控设备、公共照明、中央空调等公共设施设备运行所产生的电费、水费等能耗费以及物业管理区域内的管漏、线损，没有列入物业服务成本的，应统一纳入代收代缴费用，由相关业主缴纳。物业服务企业应单独列帐，按实际支出费用和规定或约定的分摊方法合理分摊，在收取费用前将分摊情况予以公布。

公共能耗费分摊原则：使用人、受益人共同分担。具体分摊方式有合同约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按照下列分摊方式分摊： 1、楼道灯电费以单元或幢按户分摊；2、道路路灯、水景等水费、电费由全体业主按产权户数分摊；3、中央空调的电费按建筑面积分摊；4、二次加压水泵、给排水能耗费用按用水量分摊；5、电梯的电费按建筑面积分摊。

物业服务企业自用办公及生活等用水、用气、用电，应单独设置计量表，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。

公共能耗的分摊方式应在商品房买卖合同和物业服务合同中明确约定。

物业服务企业应在公示栏公布公共水电费用等能耗分摊的详细情况。

第十一条在物业管理区域内停放车辆的业主或使用人，须向车位产权人交纳车位使用费，向提供车辆管理服务的物业服务企业交纳车辆停放服务费。对停放的车辆有保管要求的，业主或使用人应与物业服务企业另行签订车辆保管合同，按照合同的约定向物业服务企业缴纳车辆保管费，物业服务企业承担约定的相关责任。

为满足物业管理区域业主的停车需求，在不违反有关法律法规的前提下，利用公共道路一侧或其他公共场地停放车辆的停放服务费，有合同约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，在业主大会成立前，按照市物价局的指导价执行，业主大会成立后按照业主大会的决定收费。物业服务企业应当每半年将车位使用费存入市维修资金专户或经城区物业行政主管部门批准设立的专门帐户，在业主大会成立前不得使用车位使用费，业主大会成立后应移交给业主大会、业主委员会管理，按照业主大会的决定使用。

公安、消防、抢险、检修、救护、环卫、军用等特种车辆执行公务进入小区停放在道路和停车场的，不得收取车辆停放服务费。

第十二条 物业服务收费实行政府指导价的，由市物价局会同市建设委员会根据物业服务特点、物业服务等级标准等因素，结合我市经济发展水平、物业管理行业平均成本的变化等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并定期调整和公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

普通住宅前期物业管理的公共性服务费实行分类分等定标准定基准价，浮动幅度上下不超过15%。服务标准降低或减少服务项目，收费标准应相应降低。

带有电梯的住宅的公共性服务费包括电梯年检费用、日常运行维护费用和二次加压水泵日常运行费用，但不包括电梯和水泵运行所产生的用电、用水费用。

同一物业管理区域内同一性质、同一类型的物业实行同标准服务，同质同价。

第十三条 前期物业管理的公共性服务费应按照《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》，由开发建设单位确定服务等级、服务标准，在销售物业前采用招投标等方式依法确定收费标准和物业服务企业，并报市物价局、建委备案。

第十四条 住宅楼宇、住宅小区内符合规划要求的办公、商业用房、幼儿园、学校、会所、活动中心等其他用房的公共性服务费收费标准可高于同类住宅，具体收费标准由双方合同约定。

第十五条 物业服务收费实行市场调节价的，开发建设单位或业主、业主大会应与物业服务企业在物业服务合同中约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间、合同期限等内容。

第十六条 物业服务企业应当按照价格部门的规定实行明码标价，在物业管理区域公示栏、主出入口或物业服务中心，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费对象、计费方式、计费起始时间及监督举报电话等有关情况进行公示。

第十七条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务